La struttura finanziaria dell’operazione di cartolarizzazione immobiliare prevede la costituzione di una società veicolo, la quale per l’acquisto degli immobili utilizzi i fondi rinvenienti dall’emissione di titolo i o dall’assunzione di finanziamenti. La garanzia per il rimborso dei titoli o del finanziamento è costituita dal flusso di cassa generato dalla vendita degli immobili: a tal fine, il patrimonio immobiliare oggetto di dismissione costituisce patrimonio segregato non solo in relazione al restante patrimonio della società ma anche con riferimento alle altre eventuali operazioni di cartolarizzazione della stessa.
Il primo intervento normativo che ha riguardato la cartolarizzazione immobiliare è il D.L. 25 settembre 2001 n. 351, convertito con modificazioni dall’art. 1 della Legge 23 novembre 2001 n. 410, che sancisce la possibilità per lo Stato di procedere alla cartolarizzazione del proprio patrimonio immobiliare e, a tal fine, autorizza il MEF a costituire o a promuovere la costituzione, anche attraverso soggetti terzi, di una o più società di cartolarizzazione.
A tal fine, la legge da ultimo richiamata regolamenta e disciplina i passaggi per la cartolarizzazione:
Successivamente, con la Legge Finanziaria per il 2003 (art. 84 della Legge 27 dicembre 2002 n. 289) la procedura di cartolarizzazione immobiliare, di cui alla Legge 23 novembre 2001 n. 410, è stata estesa anche al patrimonio immobiliare di Regioni, Province, e Comuni, e ai beni immobili delle Aziende Sanitarie Locali e delle Aziende Ospedaliere. Questi ultimi, tuttavia, non potendo operare direttamente la dismissione del proprio patrimonio, devono trasferire a titolo oneroso i relativi beni agli Enti territoriali di riferimento: saranno poi questi, mediante società appositamente costituite, a realizzare le operazioni di cartolarizzazione, con l’obiettivo di far conseguire agli Enti stessi il corrispettivo più alto possibile, ricorrendo a procedure competitive.